29 jan CUIDADOS COM A FACHADA DE SEU CONDOMÍNIO
Você já passou em frente a um edifício que chamou atenção por sua beleza? Eu também! Isso acontece porque, por meio da nossa visão, podemos ser cativados pela fachada daquele edifício, que pode conter elementos, formas e cores que agregam valores estéticos. Com isso, já é possível perceber a importância desse componente nos sistemas verticais externos. A fachada é a primeira impressão que as pessoas vão ter da edificação, a qual pode valorizá-la e despertar interesse de compradores e investidores.
Para que a fachada de um edifício desempenhe seu papel de forma promissora é preciso que as manutenções prediais estejam em dia, afinal ninguém quer ver aquela mancha de umidade próxima a pingadeira ou até descascamento de tinta não é mesmo?
Com o intuito de evitar estes e outros danos, devem ser realizadas as manutenções preventivas e em alguns casos as corretivas, com a periodicidade adequada, pois é importante ressaltar que a fachada se encontra no ambiente externo e está sujeita a ação de chuva, sol, vento e outras intempéries que favorecem o surgimento de danos na superfície, consequentemente prejudicando sua estética, sua performance na proteção dos componentes de vedação, além de acabar desvalorizando o imóvel.
Normas de referência:
A NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, recomenda e verificação anual dos revestimentos da fachada assim como a limpeza dos mesmos, sendo que, se for evidenciado algum dano, deve-se solicitar a presença de uma empresa devidamente habilitada para executar a recuperação. Essa norma ainda estabelece a necessidade de um programa de manutenção para o condomínio, que estabelece as atividades essenciais para a manutenção, a periodicidade e os responsáveis pela execução, dessa forma, a manutenção da fachada deve ser um item primordial dentro deste programa.
A manutenção de fachadas diz respeito a um serviço que deve ser realizado com toda segurança necessária, pois é um trabalho de risco, considerando que em grande parte das ocasiões é realizado em altura, sendo assim, utiliza-se as normas regulamentadoras, elaboradas pelo Ministério do Trabalho e Emprego, sendo que as mais empregadas, nesse caso, são a NR 6 – Equipamentos de Proteção Individual – EPI, NR 18 – Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção e a NR 35 – Trabalho em altura.
Além disso, dependendo do município, a manutenção de fachadas é lei. Como exemplo, tem-se o caso de São Paulo, que tem a lei nº 10.518/88 onde é exigido que os edifícios efetuem a limpeza ou pintura a cada cinco anos. Diante do exposto, vale a pena salientar a importância da figura do síndico para assegurar a devida manutenção e conservação da fachada, por isso o Código Civil 1.348, inciso V, estabelece que ele deve dedicar-se na conservação das partes comuns como também deve cuidar para que sejam realizados os serviços que interessem aos moradores.
Afinal de contas, a fachada abrange quais partes do edifício?
Algumas pessoas caem no erro de pensar que a fachada diz respeito apenas a parte externa principal de um prédio, ou seja, a vista frontal de entrada, no entanto, ela abrange toda a área externa visível, ou seja, além da frente, engloba as laterais e os fundos, bem como as esquadrias e sacadas, que compõe parte do sistema de vedação vertical externa de uma edificação.
Mas será que ao realizar a manutenção da fachada pode-se alterar seus componentes?
Caso você seja síndico ou mesmo morador, fique atento ao que o Código Civil junto com a Lei nº 4.591/1964 estabelecem:
A Lei nº 4.591/1964 proíbe que qualquer condômino altere a forma externa da fachada. Reforçando a determinação acima, no Código Civil, artigo 1336, inciso III, está apontado que é dever do condomínio/síndico:
“não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”
Isso quer dizer que não pode ser realizada qualquer mudança ou reforma na fachada do condomínio?
Para realizar modificações externas, é preciso que estas sejam elucidadas na convenção, que funciona como uma constituição do condomínio, para alguns itens é possível alteração por meio de assembleias. Por exemplo, a pintura com a mesma cor não é considerada uma alteração, por isso pode ser aprovada por meio de uma assembleia, já a alteração da cor do edifício precisa estar contida na convenção, onde para que ocorra a provação é necessário a assinatura de 2/3 dos condôminos.
Quem pode realizar a manutenção deste componente?
Como já apresentado, para a manutenção da fachada, além de conhecimentos técnicos é preciso atentar-se aos procedimentos de segurança, pois é um serviço de risco. Por isso, é obrigatório que uma empresa ou profissional qualificado esteja registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) e dessa forma emita ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
Ainda, devido a variedade de materiais que podem ser utilizados nas fachadas, como cerâmica, pastilhas, argamassa, pedras e outros, recomenda-se que seja contratada uma empresa especializada no material utilizado no seu edifício, para uma melhor garantia da qualidade do serviço executado.
Mas, qual a importância da inspeção e manutenção preventiva?
A manutenção preventiva pode te salvar de gastos excessivos, desvalorização do imóvel e de dores de cabeça desnecessárias. Embora a NBR 5674:2012 oriente que seja realizada uma inspeção anual dos revestimentos da fachada, em geral, faz-se essa vistoria e a manutenção preventiva a cada 3 anos, lembrando que a investigação na fachada deve constar no programa de manutenção.
Uma forma moderna, rápida e eficaz de realizar a inspeção no edifício e verificar os componentes que necessitam de reparos é a utilização de drones. Esse equipamento é seguro e possibilita imagens de alta resolução, com isso pode-se identificar danos como fissuras, descascamentos, manchas e outros.
Além do citado, o uso de drones dispensa EPIs, pois não leva o profissional a elevadas alturas. Vale a pena você conferir esse trabalho, só não esqueça que é preciso um profissional habilitado para levantar voo. Aqui, a equipe SafeB, além de realizar os serviços de manutenção e inspeção predial convencionais, utiliza o drone em diversos edifícios, de maneira que a eficiência do serviço prestado é maior. Entre em contato conosco para saber mais sobre o uso dessa tecnologia.
Principais serviços de manutenção em fachadas
A seguir vamos exemplificar os serviços de manutenção mais executados pelas empresas:
– Limpeza: conforme mencionado, as fachadas estão expostas a elementos como sol, chuva e ação do vento. Por isso, uma boa lavagem traz benefícios estéticos e higiênicos.
– Pintura: é recomendado a pintura das fachadas a cada 5 anos, ou quando tiver a presença de descascamento, trincas e infiltrações.
– Selar as juntas de dilatação: as juntas de dilatação são mecanismos que proporcionam a expansão e retração de uma superfície. O que muitos não sabem é que esse material se degrada com o passar do tempo e deve ser reaplicado. Para isso, quando necessário é preciso aplicar o novo produto selante nos espaçamentos adequados entre as juntas.
– Correção do rejunte: em locais que utilizam revestimentos cerâmicos nas fachadas, os fatores externos podem prejudicar o rejunte, e com o decorrer do tempo também se faz necessário os serviços de manutenção.
Existem outros serviços que podem ser realizados para manutenção da sua fachada, de acordo com a necessidade do condomínio. É importante mais uma vez destacar a necessidade de uma empresa capacitada para a realização destes e dos demais serviços no cuidado das fachadas do seu edifício.
Qualquer dúvida entre em contato conosco pelo email: contato@safeb.com.br