23 abr NBR 5674:2012 – MANUTENÇÕES DE EDIFICAÇÕES – REQUISITOS PARA O SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO – PARTE I
A manutenção possui um papel fundamental no desempenho e durabilidade de uma edificação, a qual é composta por sistemas, equipamentos e elementos construtivos. Sabendo-se dessa importância, existe uma norma que apresenta orientações acerca desse assunto. Para aumentar seus conhecimentos vamos apresentar os pontos recomendados pela NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
Para seu melhor entendimento, dividimos o conteúdo em dois posts. Esta é a primeira parte e abordará aspectos dos requisitos essenciais para manutenção, o conteúdo básico que deve conter no relatório de inspeção e o programa de manutenção.
Escopo
Inicialmente, a NBR 5674:2012 relata que a gestão do sistema de manutenção precisa proporcionar meios de:
– Preservar as características originais da edificação;
– Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
Quais os requisitos para a manutenção?
A norma aponta que para a gestão do sistema, é preciso considerar as características do imóvel, ou seja, sua tipologia, seu uso, tamanho e localização.
Com essas características definidas é feita a organização da gestão do sistema, onde considera-se materiais técnicos, financeiros e recursos humanos para se realizar os diferentes tipos de manutenção, sendo estas:
– Manutenção rotineira: serviços constantes ou cíclicos, que seguem um padrão, como por exemplo, a limpeza e lavagem de áreas comuns em condomínios;
– Manutenção corretiva: abrange serviços que precisam ser realizados de forma imediata, para garantia da funcionalidade do sistema ou elemento construtivo e conforto e segurança dos moradores;
– Manutenção preventiva: nesse caso, os serviços podem ser programados com antecedência, com base na durabilidade do sistema ou componente, na gravidade do problema e nos relatórios de verificações periódicas.
Vale destacar que, no programa de gestão do sistema de manutenção é preciso que estejam especificados os serviços que podem ser realizados por uma equipe local (zeladores) e os que precisam ser realizados por uma empresa capacitada e/ou especializada.
A norma também indica a necessidade de indicadores de eficiência para esse sistema, nos quais serão avaliados os seguintes itens:
– Desempenho da edificação deve atender a NBR 15575 (Partes 1 a 6);
– Prazo entre a observação do dano e o término do serviço de manutenção;
– Tempo médio de resposta a solicitações dos usuários e também das intervenções de emergência;
– Periodicidade das inspeções prediais estabelecidas no manual da edificação;
– Registro das inspeções.
Existe um conteúdo básico que deve estar no relatório de inspeção?
No relatório de inspeção deve-se discorrer sobre a degradação de cada sistema, subsistema, componentes e equipamentos da edificação, além de sempre que for possível, estimar a perda do desempenho de cada um dos itens. A partir disso, também é necessário fazer recomendações para que a manutenção corretiva seja minimizada e realizar uma previsão da ocorrência dos danos.
O que deve ser considerado no programa de manutenção?
Primeiramente deve-se caracterizar o programa de manutenção. Ele apresenta as principais atividades de manutenção, sua periodicidade, os documentos e normas de cada sistema ou componente. É importante expor que o programa de manutenção deve ser atualizado de forma periódica e deve considerar projetos, memoriais, manuais e características como:
– Tipologia, idade, complexidade da edificação
– Sistemas, materiais e equipamentos
– Expectativa de durabilidade dos sistemas
– Relatório das metas previstas e efetuadas
– Relatório das não conformidades
– Relatório sobre ações corretivas e preventivas
– Solicitações e reclamações dos usuários – Histórico das manutenções
– Rastreabilidade* dos serviços
– Impactos ambientais
– Escala de prioridade dos serviços
– Previsão financeira
*Rastreabilidade consiste no ato de reconstituir um serviço do começo ao fim.
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