01 out O QUE NÃO TE CONTAM SOBRE AS REFORMAS
Se você é síndico ou morador já deve ter se perguntado se as reformas realizadas, tanto nas áreas de uso comum como nas áreas privativas, devem ser devidamente informadas e vistoriadas pelo condomínio.
Por falta de informação, muitas vezes o morador executa uma reforma e o condomínio só toma conhecimento ao perceber que materiais de construção estavam transitando pelo edifício ou após a primeira reclamação por excesso de barulho. Agora, com a NBR 16280:2015 – Reforma em edificações, o responsável pela edificação deve seguir as orientações contidas na norma e assim formular regras para as reformas.
A NBR 16280:2015 se aplica para serviços que não são de manutenção, mas tem como objetivo alteração das condições construtivas, seja para ampliar, melhorar, restaurar ou tornar mais seguro. Ela orienta também sobre um plano de reforma, tanto para as áreas comuns como para as unidades autônomas, além de estabelecer os critérios para que o condômino ou o síndico possa executar a obra com a segurança necessária.
Critérios para gerir a reforma
O responsável pela reforma deve estar ciente de que é preciso atender os seguintes requisitos:
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- Proteção dos elementos que promovem a segurança;
- Apresentar qualquer alteração que possa ocasionar perigo ao edifício ou ao entorno para a verificação da construtora/incorporadora e do profissional que elaborou o projeto, em determinado prazo legal;
- Elaborar de estratégias de proteção aos usuários da edificação de danos e prejuízos;
- Descrever os serviços que serão realizados de maneira objetiva e clara, de acordo com os regulamentos atuais;
- Se necessário, aprovação dos devidos órgãos e do condomínio;
- Definir os responsáveis pelos serviços e suas respectivas funções nas etapas da execução da reforma;
- Prever os mecanismos, artifícios e recursos que serão utilizados, para que seja possível um planejamento, programação e organização da reforma;
- Garantir que após a reforma as manutenções não sejam prejudicadas.
O que é um plano de reforma?
É um documento elaborado por um profissional habilitado que apresenta a descrição da reforma e seus impactos nos elementos constituintes do edifício.
O Plano de Reforma deve ser entregue ao síndico, no período anterior a reforma, para que possa ser analisado.
É importante que este documento atenda as seguintes condições:
Se você é morador, fique atento, antes de qualquer tomada de decisão, é preciso entrar em contato com um profissional especializado e devidamente certificado, para que seja feito um estudo da viabilidade da reforma em questão.
Como o síndico deve se posicionar com a existência de reformas inadequadas?
Sabemos que este é um ponto delicado, pois pode ocorrer desavenças entre o síndico e o morador que está executando a reforma. Diante disso, prezando pela boa convivência, o sindico deve apresentar os argumentos técnicos de engenharia, para que a reforma inadequada não seja executada.
Existem casos em que é possível uma mediação. Quando for necessário o síndico pode contratar um profissional para verificar determinado projeto de um morador, se houver divergências que tragam algum perigo, este profissional deve entrar em contato com quem elaborou o projeto e juntos encontrar uma solução que seja benéfica a todos.
Encargos do síndico
Vale destacar que antes de iniciar a reforma, o síndico deve:
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- Apresentar os critérios que devem ser seguidos ou analisados para execução dos serviços;
- Se necessário, atualizar o manual de operação, uso e manutenção da edificação;
- Acolher as documentações, solicitações ou propostas de reformas;
- Conduzir a proposta de reforma para verificação de um profissional técnico;
- Formalizar a resposta ao pedido de reforma, com devidas justificativas;
- Permitir acesso de materiais e pessoas contratadas;
- Comunicar aos moradores a respeito das reformas que serão realizadas no edifício.
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No período da reforma, o síndico deve:
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- Garantir que o plano de reforma seja seguido;
- Cumprir o regimento interno, as convenções e o que foi acordado em assembleia;
- Executar ações legais, no caso danos que podem prejudicar o edifício, os moradores e usuários, assim como em seu entorno.
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Quanto ao término da reforma, é importante que o síndico verifique se o edifício está em conformidade com o que era antes, além disso, deve retirar a permissão para entrada de materiais e trabalhadores, concedida anteriormente.
Encargos do proprietário da unidade autônoma
Primeiramente, o proprietário deve encaminhar ao síndico o plano de reforma e os documentos que demonstrem que os serviços seguem as leis e as boas práticas recomendadas.
Durante a reforma deve verificar se os serviços estão sendo realizados de maneira segura e conforme os regulamentos.
Se a reforma realizada interferir nos termos da NBR 14037, é preciso atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e do manual do proprietário, após o término dos serviços.
Caso os manuais não existam, as obras de reforma deverão ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado, em conformidade a NBR 14037.
Antes de realizar uma reforma vale a pena checar os itens apresentados nesse post, pois eles advêm da NBR 16280 e te ajudarão em todo processo.
Normas de referência:
NBR 16280:2015 Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
NBR 14037:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.